O planowanych halach w Walendowie i proteście mieszkańców Marysina informowaliśmy wczoraj na Nadarzyn.TV. Sprawą zainteresowała się również TVP3 Warszawa, przygotowując materiał interwencyjny o obawach mieszkańców związanych z hałasem i ruchem ciężarówek.

Pod naszym artykułem pojawił się komentarz zwracający uwagę na kolejne przedsięwzięcie, tym razem w Szamotach, na działkach 74/1, 74/2 i 77/3.

Sprawdziliśmy dokumentację udostępnioną przez Urząd Gminy Nadarzyn. Okazuje się, że planowany kompleks w Szamotach jest rzeczywiście większy od opisywanej wcześniej inwestycji w Walendowie.

Ponad 20 hektarów i dwie ogromne hale

Według raportu środowiskowego z września 2025 roku przedsięwzięcie ma objąć około 20,4 hektara. Same budynki zajmą około 102 500 metrów kwadratowych, czyli ponad 10 hektarów.

Planowany kompleks obejmuje części trzech działek: 74/1, 74/2 i 77/3. Na tym obszarze przewidziano dwie hale wraz z infrastrukturą. Nie oznacza to, że na każdej z trzech działek ma powstać osobna hala.

Dla porównania, kompleks w Walendowie ma obejmować około 14 hektarów, z czego powierzchnia budynków wyniesie około 72 tys. metrów kwadratowych.

W Szamotach pozostałą przestrzeń przewidziano między innymi na drogi wewnętrzne, parkingi, place manewrowe, zbiorniki retencyjne i przeciwpożarowe oraz tereny zielone.

Hale mają służyć nie tylko magazynowaniu towarów. Dokumentacja dopuszcza również chłodnie, mroźnie, obróbkę materiałów, składanie produktów z gotowych elementów oraz montaż podzespołów elektrycznych.

Przewidziano działalność przez całą dobę, siedem dni w tygodniu, nawet przez 365 dni w roku.

Zatrudnienie może wynieść do 1505 osób, w tym około 1225 pracowników fizycznych i 280 umysłowych.

154 ciężarówki każdego dnia

Dużą skalę przedsięwzięcia pokazują również założenia dotyczące transportu.

Na potrzeby raportu środowiskowego przyjęto ruch 154 pojazdów ciężarowych oraz 308 samochodów osobowych i dostawczych do 3,5 tony na dobę.

W przypadku wcześniej opisywanej inwestycji w Walendowie zakładano 107 ciężarówek dziennie.

Dokumentacja dla Szamot przewiduje obsługę komunikacyjną od ulic Wschodniej i Wiatrakowej. Podane liczby dotyczą ruchu przyjętego do analizy funkcjonowania kompleksu, a nie natężenia ruchu na konkretnej ulicy.

Marysin osłonięty od wiatru?

Przy takiej skali planowanych inwestycji mieszkańcy Marysina mogą w przyszłości zyskać dość osobliwą ochronę przed wiatrem.

W Walendowie przewidziano ekrany akustyczne o wysokości sięgającej nawet 8 metrów. W Szamotach zabezpieczeniem przed hałasem mają być natomiast wały ziemne o wysokości do 4,5 metra, zaplanowane wzdłuż części wschodniej granicy kompleksu.

To jednak dopiero początek, ponieważ same hale w Szamotach mogą mieć nawet 20 metrów wysokości. Jedynie budynek położony w północnej części kompleksu, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, ma być ograniczony do 12 metrów.

Jeżeli oba przedsięwzięcia zostaną zrealizowane, okolica Marysina może więc okazać się wyjątkowo dobrze osłonięta od przeciągów. Tyle że mieszkańcom zapewne nie o taką ochronę chodzi.

Trzy postępowania dotyczące terenów w Szamotach

Historia planowanej zabudowy w Szamotach jest bardziej skomplikowana, niż mogłoby się wydawać.

Postępowanie dotyczące największego kompleksu, obejmującego części działek 74/1, 74/2 i 77/3, rozpoczęło się jeszcze w lipcu 2021 roku. W dokumentacji jako wnioskodawca występuje Marek Rytych, prowadzący działalność pod nazwą „Marek Rytych Architekt”.

Co ciekawe, w dokumentach dotyczących inwestycji w Walendowie na działce nr 69 pojawiają się te same osoby: Marek Rytych jako wnioskodawca oraz Katarzyna Giersz jako pełnomocniczka. Jest ona również osobą kierującą opracowaniem raportu środowiskowego dla Szamot.

Na tym jednak lista podmiotów zainteresowanych zabudową tych terenów się nie kończy.

W marcu 2025 roku spółka 7R sp. z o.o. wystąpiła o decyzję środowiskową dla hali magazynowo-usługowo-produkcyjnej na działce wskazanej we wniosku pod numerem 77. Wójt Nadarzyna nałożył obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Dawna działka nr 77 została podzielona, a jedną z powstałych nieruchomości jest działka 77/3.

Właśnie na tej działce własną inwestycję zaplanowała spółka P3 Warsaw sp. z o.o., która 30 lipca 2025 roku złożyła wniosek dotyczący zabudowy produkcyjno-magazynowo-usługowej. Dokumentacja przewiduje także możliwość budowy stacji LNG, czyli instalacji związanej ze skroplonym gazem ziemnym. Jest to jednak tylko dodatkowy element planowanego przedsięwzięcia, a nie jego główne przeznaczenie.

Postępowanie P3 Warsaw zostało zawieszone 24 marca 2026 roku do czasu przedłożenia raportu oddziaływania inwestycji na środowisko.

Mamy więc trzy odrębne postępowania, w których pojawiają się częściowo te same tereny. Nie oznacza to jednak, że powstaną tam trzy niezależne kompleksy. Dokumenty nie przesądzają również, czy poszczególne zamierzenia są ze sobą powiązane, czy stanowią różne koncepcje zagospodarowania tych gruntów. 

Działka PAN na sprzedaż, a inwestycje już w planach

Najbardziej interesująca sytuacja dotyczy działki 77/3 o powierzchni 11,7116 hektara, która pojawia się zarówno w dokumentacji największego kompleksu dwóch hal, jak i w osobnym wniosku P3 Warsaw.

Nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, a jej użytkownikiem wieczystym pozostaje Instytut Genetyki i Biotechnologii Zwierząt Polskiej Akademii Nauk, który wystawił prawo użytkowania wieczystego na sprzedaż.

Jak więc można planować hale na działce, do której prawa przysługują innemu podmiotowi?

Pozwalają na to przepisy. O wydanie decyzji środowiskowej można wystąpić jeszcze przed nabyciem gruntu. Taka decyzja nie uprawnia jednak do rozpoczęcia budowy. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, inwestor musi posiadać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Może ono wynikać z własności, użytkowania wieczystego albo odpowiedniej umowy.

Oznacza to, że samo prowadzenie postępowania środowiskowego nie daje ani Markowi Rytychowi, ani P3 Warsaw prawa do zabudowania działki 77/3.

Jeżeli w kolejnym przetargu prawo użytkowania wieczystego nabędzie inny podmiot, wcześniejsze wnioski środowiskowe nie zapewnią ich autorom możliwości realizacji inwestycji. Do budowy konieczne będzie uzyskanie odpowiednich praw do gruntu.

Pozostaje zatem istotna kwestia: czy podmioty przygotowujące przedsięwzięcia mają już jakiekolwiek porozumienia z Instytutem PAN dotyczące przyszłego wykorzystania działki 77/3? Sama dokumentacja postępowań środowiskowych tego nie rozstrzyga.

30 milionów złotych. Nikt nie wpłacił wadium

Instytut PAN podejmował kolejne próby sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 77/3.

W pierwszym przetargu cena wywoławcza wynosiła 35 mln zł netto. Przy trzeciej próbie, wyznaczonej na 24 września 2026 roku, obniżono ją do 30 mln zł netto.

Mimo obniżki przetarg nie doszedł do skutku. Z opublikowanej przez Instytut informacji wynika, że nikt nie wpłacił wymaganego wadium w wysokości 2 mln zł. W rezultacie do przetargu nie dopuszczono żadnego uczestnika, a postępowanie zakończyło się wynikiem negatywnym.

Działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym w czerwcu 2005 roku. Już wtedy przewidziano dla tego terenu zabudowę usługowo-produkcyjną.

 Dokumenty źródłowe

Raport środowiskowy dla kompleksu w Szamotach z 5 września 2025 r.

Dokumentacja postępowania dotyczącego działek 74/1, 74/2 i 77/3

Zawiadomienie o przedłużeniu terminu z 8 lipca 2026 r.

Obwieszczenie dotyczące przedsięwzięcia 7R z 26 marca 2026 r.

Wszczęcie postępowania P3 Warsaw

Zawieszenie postępowania P3 Warsaw z 24 marca 2026 r.

Informator przetargowy PAN dotyczący działki 77/3

Informacja Instytutu PAN o wyniku trzeciego przetargu z 24 września 2026 r.